Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, o czym mówi Twój doradca w związku z rozwiązaniem umowy leasingowej, ale nie chcesz o to pytać? Umowa najmu może zostać rozwiązana na wiele różnych sposobów, niektóre z nich są stosowane częściej niż inne. Być może słyszałeś różne terminy, ale nie do końca rozumiałeś ich znaczenie.
Podsumowując, umowa najmu może zostać rozwiązana na następujące sposoby:
Zrzeczenie się odpowiedzialności
Wyłączenie odpowiedzialności ma miejsce w przypadku niewypłacalności. Likwidator najemcy lub syndyk masy upadłościowej może odstąpić od umowy najmu, jeżeli jest ona uważana za powodującą powstanie zobowiązania do zapłaty pieniędzy lub dokonania jakiegokolwiek uciążliwego czynu lub jeżeli nieruchomość nie jest łatwo zbywalna (zgodnie z prawem upadłościowym). Wyłączenie powoduje wygaśnięcie umowy najmu i zwalnia najemcę z dalszej odpowiedzialności.
Rozszerzenie
Jest to niezwykle rzadkie. Zgodnie z ustawą Prawo własności z 1925 r. (dział 153), czynsz udzielony na ponad 300 lat, z okresem obowiązywania wynoszącym co najmniej 200 lat, może zostać "powiększony" przez najemcę na własność.
Zastosowanie "klauzuli o przerwie".
Klauzule o zerwaniu umowy najmu zwykle występują w przypadku najmu lokalu handlowego (w przeciwieństwie do mieszkalnego) i przewidują, że każda ze stron określa umowę najmu w jednym lub kilku odstępach czasu przed upływem okresu najmu (np. w odstępach trzyletnich lub w ustalonym terminie).
Wygaśnięcie terminu
Umowa najmu wygasa automatycznie z chwilą wygaśnięcia jej okresu obowiązywania (tzn. umowa najmu na okres 4 lat wygasa z upływem 4 lat od początku okresu), z wyjątkiem szczególnych przypadków, w których najemca posiada "zabezpieczenie najmu" (które nie będzie tu uwzględnione).
Przepadek
Prawo do utraty najmu w przypadku naruszenia przez najemcę przymierza jest zazwyczaj wyraźnie przewidziane w umowie najmu. Korzystanie z tego prawa podlega zazwyczaj ograniczeniom wynikającym z przepisów prawa (np. w przypadku naruszenia warunków umowy leasingowej dotyczącej napraw).
Frustracja
To jest rzadkie. Dzierżawa może być rozwiązana przez frustrację. Występuje ona wtedy, gdy zdarzenie wywołujące frustrację powoduje na tyle zasadniczą zmianę okoliczności, że uzasadnia traktowanie umowy najmu jako zakończonej.
Dzierżawa i uwłaszczenie
Pewne przepisy ustawowe umożliwiają najemcy wykupienie zwrotu własności (a tym samym połączenie umowy najmu, które zakończy jej obowiązywanie). Jest to "uwłaszczenie w dzierżawie" i wynika z ustawy o reformie dzierżawy z 1967 r. (mającej zastosowanie do domów wynajmowanych jako niskie czynsze przez ponad 21 lat) i innych ustaw.
Fuzja
Jeżeli najemca nabywa prawo własności właściciela, najem "łączy się" z prawem własności i wygasa.
Zawiadomienie o rezygnacji
Okresowa umowa najmu (w przeciwieństwie do umowy najmu na czas określony) może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem doręczonym przez każdą ze stron. Wypowiedzenie musi zostać doręczone i przewidywać zakończenie umowy z datą przypadającą na koniec jednego z tych okresów, za które czynsz jest płatny. Na przykład miesięczna okresowa umowa najmu może zostać rozwiązana za jednomiesięcznym wypowiedzeniem. W lokalach mieszkalnych istnieją dodatkowe ograniczenia ustawowe, aby wypowiedzenie było wykonalne.
Naruszenia o charakterze represyjnym
To jest rzadkie. Jeżeli okoliczności są skrajne, sąd może orzec, że naruszenie podstawowego postanowienia umowy najmu uprawnia niewinną stronę, zarówno wynajmującego, jak i najemcę, do traktowania umowy najmu jako rozwiązanej (a ponadto może dochodzić odszkodowania).
Ustawowe wypowiedzenie
W niektórych przypadkach szczególny przepis ustawowy będzie działał w celu rozwiązania umowy najmu, np. na mocy niektórych przepisów dotyczących nieruchomości mieszkalnych.
Poddać się
Zrzeczenie się może nastąpić w drodze czynu lub w sposób dorozumiany (z mocy prawa), na przykład poprzez usunięcie przez najemcę całego swojego mienia i opróżnienie lokalu oraz zwrócenie kluczy wynajmującemu. Każde zrzeczenie się jest skuteczne tylko wtedy, gdy jest zaakceptowane przez wynajmującego. Jeśli nie, najem jest kontynuowany.
Spośród tych różnych sposobów najpowszechniejsze jest, moim zdaniem, proste wygaśnięcie okresu najmu, po którym następuje korzystanie z opcji przerwania, zawiadomienia o rezygnacji, oddanie przez najemcę lub przepadek przez wynajmującego.
Mam nadzieję, że powyższe informacje pozwolą na zapoznanie się z terminologią dotyczącą rozwiązywania umów najmu.
Ważne jest, że jeśli się mylisz jako najemca, możesz pozostać związany warunkami umowy najmu (w tym zobowiązaniem do płacenia czynszu), kiedy chciałeś, żeby umowa się skończyła, a z drugiej strony, jako wynajmujący możesz utknąć z najemcą, którego nie chcesz już dłużej przebywać w lokalu.
